很多购房者在购房过程中，房地都会遇到一种情况：现场看房时，产虚实际情况总与开发商的假广宣传广告有所出入。市民张女士日前就致电本刊热线2351315，无法询问房地产虚假广告有无法律效力?律效力能否构成合同条款?

　　在很多售楼广告中，房地产开发商或代理商对绿化、房地会馆、产虚学校、假广幼儿园、无法游泳池、律效力健身房、房地车位、产虚超市、假广容积率、无法楼房间距等配套设施经常进行夸大描述，律效力但这些承诺又不写在合同里。结果当购房人收房时却发现实际情况和开发商承诺相差太远，开发商则以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞。

　　“有些开发商一般通过虚构事实或隐瞒重要事实的方法，来发布含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。”市区姚桥片区某售楼部工作人员洪先生告诉记者，开发商在广播电视、报纸杂志等媒体发布的广告，以及对外发放的宣传单等广告，如果要达到法律效力，首先应该认定广告内容是否属于合同要约。

　　合同要约是一方当事人希望和他人订立合同，而向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方称为“要约人”，接受要约的一方被称为“受要约人”。

　　洪先生说，我国的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　“根据司法解释可以推定，合同要约必须同时具有订立合同的意图、要约是向相对人所发出、要约的内容具体确定、要约送达受要约人等条件才能生效。”洪先生分析，由于房地产广告因其不是向特定人发出，因此不是要约，而是要约邀请，是希望他人看到广告后向开发商发出要约。

　　由于要约邀请是可以向不特定的任何人发出，也不需要在要约邀请中详细表示，因此，无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有约束力，要约邀请本身也没有任何法律意义，更不会被认定为为订立合同的必要条款。

　　洪先生提醒广大购房者，大家在购房过程中，不能轻信房地产广告宣传，一定要货比三家，并根据自己的需求选择房子。一纸广告也不可能包含太多详细内容，进行实地考察才是选购房屋过程中最重要的事情。

　　记者 王星皓

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　　《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”